La cession de fonds de commerce est une opération de transmission par une société, de la globalité des éléments lui permettant d'accomplir son activité à une autre société. La cession est nécessaire avant l'ouverture d'un restaurant ou d'un magasin. Si vous envisagez d'ouvrir un magasin ou restaurant en France, si vous avez trouvé un bien immobilier ou si vous souhaitez vendre fonds de commerce, l'équipe du Cabinet Tsuji France Law peut vous assister dans vos démarches.
CESSION DE
FONDS DE COMMERCE
- Analyse de l’objet de la cession
- Préparation de la lettre d’intention/offre, promesse
- Préparation de l’acte de cession
- Formalités post cession
Cessions de fonds de commerce / Questions fréquentes des clients
- J'envisage d'ouvrir un restaurant à Paris, comment faire pour devenir locataire ?
- Je souhaite ouvrir un restaurant à Paris, par où commencer ?
- J'ai enfin trouvé un local pour ouvrir mon restaurant, mais pour devenir locataire,
je dois signer un contrat de cession de fonds de commerce. Qu'est-ce que le droit au bail ? - Je souhaite ouvrir un restaurant à Paris, puis-je obtenir un prêt bancaire pour acheter le fonds de commerce ?
- Peut-on négocier le loyer ?
POINT
Cession de Fonds
de Commerce
Précisions importantes
1
Voici la liste des documents à demander au vendeur de fonds de commerce une fois que vous avez trouvé un local pour votre activité : ・Les bilans et comptes de résultat des 3 dernières années ・Le contrat de bail commercial ・La dernière quittance ou facture de loyer ・Pour les appartements, le règlement de copropriété Pour les restaurants, une facture (rajouter une puce comme les 4 premiers points) ou une attestation de maintenance/nettoyage du système d'extraction d'air datant de moins d'un an.
2
Le prix du fonds de commerce dépend principalement de la localisation et du coût de la construction du local, mais également du loyer et de la durée restante du contrat de bail. Il représente généralement 80 % à 100 % du chiffre d'affaires annuel du locataire. Avant de prendre une décision, il conviendra donc de demander les documents énumérés ci-dessus afin d'analyser si le prix est raisonnable. À noter toutefois que le prix de la cession du fonds de commerce est négociable.
3
Les avantages de passer par un avocat pour la cession du fonds de commerce : Lors de la cession du fonds de commerce ou du droit de bail par l'intermédiaire d'un avocat, le montant de la cession est déposé temporairement dans une banque de dépôt de l'ordre des avocats, le compte CARPA. Le vendeur est ainsi empêché de vendre le fonds de commerce à un tiers entre temps, et le risque de ne pas récupérer le dépôt après la conclusion d'une promesse de cession est ainsi évité. Cela évite également le risque d'opposition des créanciers du vendeur à la cession, qui seraient payés sur le montant de la cession, empêchant ainsi l’acquéreur de fonds de devenir débiteur.
4
Le loyer peut aussi être plus facilement négocié dans certains cas. Si la période de travaux est longue, ou si le local doit être considérablement amélioré, ce qui augmentera automatiquement sa valeur, ou si vous avez déjà acquis une certaine notoriété, il est conseillé de négocier une franchise de loyer pour une certaine période. En effet, le loyer est souvent exonéré pendant la période de travaux.
Cessions de fonds de commerce / Questions & Réponses
J'ai trouvé un local à acheter, mais le locataire actuel y exploite un magasin de vêtements.
Comment puis-je y exercer une activité de restauration ?
Pour passer d'une activité de vente de vêtements à une activité de restauration, vous devez d'abord obtenir l'autorisation du propriétaire. Si le local est dans un immeuble, vous devez également obtenir l'accord du syndicat de copropriété de l’immeuble. Le propriétaire doit ainsi convoquer une assemblée générale extraordinaire et une fois que l'assemblée générale a donné son accord, vous pouvez ouvrir votre commerce. Toutefois, il est plus judicieux d’investir dans un local avec le même type d'activité que vous souhaitez exercer, car dans le cas contraire, il vous sera nécessaire d'effectuer des travaux de mise en conformité ; ce qui peut s’avérer très coûteux.
Comment devenir locataire ?
Il y a trois façons de devenir locataire :
(1) la cession du fonds de commerce ;
(2) la cession du droit au bail ;
(3) la signature d'un contrat de bail directement avec le propriétaire.
(1) La cession de fonds de commerce consiste à reprendre un bien immobilier à un locataire qui exploite le même fonds de commerce que celui dans lequel vous envisagez d'ouvrir un magasin.
(2) Le transfert du droit de bail est l'achat d'un bien immobilier à un locataire qui exploite un commerce différent de celui dans lequel le locataire a l'intention d'ouvrir un magasin.
Les points (1) et (2) ci-dessus impliquent de reprendre le statut de locataire et non de devenir propriétaire. Dans ce cas, la remise du bien se fait par le dépôt d'une lettre d'intention, la signature d'un contrat provisoire et la conclusion d'un contrat principal. L'accord provisoire doit comporter le moins de conditions suspensives possible et ne présenter aucun risque.
Dans le cas (3), le bien est vacant, sans locataire, et un contrat de bail commercial est donc signé directement avec le propriétaire.
Cela fait six mois que j'ai ouvert mon restaurant. J'ai reçu de nombreuses plaintes concernant des fuites d'eau et de fumée dans la partie résidentielle de l'immeuble, de sorte à ne plus pouvoir exercer mon activité. Que dois-je faire ?
Tout d'abord, signalez l'incident à votre compagnie d'assurance. Ensuite, vérifiez si le contrat de bail commercial stipule que les travaux de réparation sont à la charge du propriétaire ou du locataire. Selon la date du contrat de location, le propriétaire est en principe responsable des travaux nécessaires liés à des problèmes structurels ou de vétusté. Les autres réparations sont à la charge du locataire. En cas de fuite d'eau, si elle n'est pas due à un manque d'entretien et si le tuyau d'évacuation se trouve dans le mur, le propriétaire est en principe tenu de sa réparation car il s'agit d'un problème structurel. En cas de fuite de fumée, si elle n'est pas due à un manque d'entretien mais à un problème structurel, les frais de réparation sont en principe à la charge du propriétaire.
